O Financiamento imobiliário é uma linha de crédito oferecida por instituições financeiras para a compra, construção ou reforma de imóveis, para moradia ou para comércio. É também conhecido como financiamento de imóvel ou Crédito imobiliário.
Quer saber como funciona essa modalidade? Vem comigo que te explicar de um jeito fácil:
- Tipos de Crédito imobiliário
- Como funcionam as taxas de juros
- Qual o valor das taxas de juros
- Sistemas de amortização
- Vantagens e desvantagens
Quais são os tipos de financiamento imobiliário?
Sistema Financeiro de Habitação (SFH):
- Apenas para pessoas físicas;
- Valor máximo do financiamento estipulado em 90% do preço do imóvel;
- Valor de avaliação total do bem não pode ser maior do que R$1,5 milhão;
- O valor da prestação pode comprometer no máximo 30% da renda mensal do cliente;
- Prazo máximo para pagamento é de 420 meses (35 anos)
- As parcelas são formadas pelo valor mensal do financiamento mais as taxas de juros e TR (Taxa referencial)
- Custo Efetivo Máximo (CEM) não pode ser superior a 12% ao ano;
- Custo Efetivo Total (CET) conta com alíquotas e seguros habitacionais — como Morte e Invalidez Permanente (MIB) e Danos Físicos do Imóvel (DFI).
Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI):
- Utilizado para investimentos do setor imobiliário e financiamento de imóveis de altos valores.
- Para pessoas físicas e jurídicas;
- Crédito varia entre 80% a 90% do preço total do imóvel
- Prazo máximo para pagamento é de 420 meses (35 anos)
- Menos burocracia
- Não há possibilidade de usar o FGTS neste tipo de financiamento
- Juros costumam ser mais altos aqui.
Programas habitacionais:
- Programa habitacional criados pelo governo federal com juros reduzidos e subsídios
- Comprador precisa comprovar baixa renda
- Para famílias com renda mensal de até R$ 7.000,00
Como funcionam a taxas de juros do financiamento imobiliário?
Há 03 tipos de juros cobrados nos financiamentos de imóveis:
Taxa nominal: É fixada por um ano e não sofre variações. É a taxa de juros propriamente dita e deve ser mencionada em todos os contratos, inclusive nas aplicações bancárias.
Taxa real: É a taxa de juros nominal corrigida pela inflação.
Taxa efetiva: Quando existe capitalização, é preciso converter a taxa nominal em efetiva. Ou seja, quando os juros são incorporados ao capital inicial, o valor a receber será maior do que o indicado pela taxa nominal.
Também podem estar inclusos no valor do financiamento:
- Taxas de administração do banco (calculadas nas parcelas)
- Seguros de vida (morte e invalidez) e do imóvel
- Taxa de juros anual contratual e praticada pela instituição financeira
- Variação de juros atrelada a um índice como TR (Taxa Referencial), IGPM (Índice Geral de Preços do Mercado) ou IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo).
- O tempo de financiamento também interfere nos juros. Por isso, prazos muito longos podem colocar o consumidor em uma promoção às avessas. Alongar o prazo de financiamento pode quase triplicar a dívida, já que ficará mais tempo pagando juros.
Quais são as taxas de juros?
As taxas de juros variam todos os dias de acordo com a situação política econômica do país, mas você consegue conferir as taxas atualizadas no site do banco central. Confira:
Sistemas de amortização e Saldo devedor
Ao assinar a compra de um imóvel financiado, o consumidor precisa optar também por um sistema de amortização do empréstimo que tomou do banco.
Os sistemas mais comuns são:
- SAC: as prestações são mais altas no início e menores no final, porque é feita uma redução mensal do valor financiado e uma diminuição progressiva dos juros.
- Tabela Price: as primeiras parcelas começam mais baixas e vão aumentando até o final, porque o cálculo é feito com redução de juros e aumento da amortização.
- Sistema Sacre: as prestações começam mais altas e terminam mais baixas, porque os juros e as amortizações do saldo devedor são reduzidos gradativamente.
Em todos os sistemas, o consumidor pode amortizar ou quitar o saldo devedor a qualquer momento do contrato, evitando o pagamento de mais juros no financiamento.
Com o SFH e nos Programas Habitacionais e Também é possível fazer a amortização ou quitação da dívida com a utilização de recursos próprios do FGTS a cada 2 anos.
Em todos, o comprador paga juros em cima do saldo devedor total, mas a forma de cálculo é diferente em relação às parcelas e ao montante da dívida.
Quais as vantagens e desvantagens de se fazer um crédito imobiliário?
A principal vantagem de fazer um crédito imobiliário para adquirir sua moradia é poder utilizar imediatamente a propriedade, mesmo sem ter o valor total que deverá ser pago pelo imóvel.
Para alguns trabalhadores de carteira assinada outra vantagem é a possibilidade de facilitar o pagamento do imóvel ao utilizar os recursos do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço). O governo possibilita ao cidadão a retirada do saldo em circunstâncias específicas, e a compra de um imóvel é uma delas.
Por outro lado, para muitas pessoas, fazer uma dívida tão alta, por um prazo tão longo, não é a escolha mais interessante. Quanto maior o parcelamento, mais juros sob juros você paga e se o seu tipo de seu financiamento possuir variação de juros atrelada a um índice, as parcelas podem ficar mais caras de acordo com a situação econômica do país.
Para os Servidores Públicos ou das Forças Armadas sempre recomendo comprar seu imóvel usando o crédito consignado, que tem muito mais vantagens que o financiamento imobiliário. Veja as principais:
- O imóvel passa a ser seu desde o primeiro dia da compra, não fica alienado ao banco;
- Taxas fixas, não há risco de aumentar o valor da parcela;
- O prazo máximo do consignado é de 96 meses, enquanto no financiamento de imóvel são 30/35 anos, nesse período é possível comprar 2 apartamentos com o consignado.
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