O Financiamento imobiliário é uma linha de crédito oferecida por instituições financeiras para a compra, construção ou reforma de imóveis, para moradia ou para comércio. É também conhecido como financiamento de imóvel ou Crédito imobiliário.

Quer saber como funciona essa modalidade? Vem comigo que te explicar de um jeito fácil:

  1. Tipos de Crédito imobiliário
  2. Como funcionam as taxas de juros
  3. Qual o valor das taxas de juros
  4. Sistemas de amortização
  5. Vantagens e desvantagens


Quais são os tipos de financiamento imobiliário?

Sistema Financeiro de Habitação (SFH):

  • Apenas para pessoas físicas;
  • Valor máximo do financiamento estipulado em 90% do preço do imóvel;
  • Valor de avaliação total do bem não pode ser maior do que R$1,5 milhão;
  • O valor da prestação pode comprometer no máximo 30% da renda mensal do cliente;
  • Prazo máximo para pagamento é de 420 meses (35 anos)
  • As parcelas são formadas pelo valor mensal do financiamento mais as taxas de juros e TR (Taxa referencial)
  • Custo Efetivo Máximo (CEM) não pode ser superior a 12% ao ano;
  • Custo Efetivo Total (CET) conta com alíquotas e seguros habitacionais — como Morte e Invalidez Permanente (MIB) e Danos Físicos do Imóvel (DFI).

Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI):

  • Utilizado para investimentos do setor imobiliário e financiamento de imóveis de altos valores.
  • Para pessoas físicas e jurídicas;
  • Crédito varia entre 80% a 90% do preço total do imóvel
  • Prazo máximo para pagamento é de 420 meses (35 anos)
  • Menos burocracia
  • Não há possibilidade de usar o FGTS neste tipo de financiamento
  • Juros costumam ser mais altos aqui.

Programas habitacionais:

  • Programa habitacional criados pelo governo federal com juros reduzidos e subsídios
  • Comprador precisa comprovar baixa renda
  • Para famílias com renda mensal de até R$ 7.000,00

Como funcionam a taxas de juros do financiamento imobiliário?

Há 03 tipos de juros cobrados nos financiamentos de imóveis:

Taxa nominal: É fixada por um ano e não sofre variações. É a taxa de juros propriamente dita e deve ser mencionada em todos os contratos, inclusive nas aplicações bancárias.

Taxa real: É a taxa de juros nominal corrigida pela inflação.

Taxa efetiva: Quando existe capitalização, é preciso converter a taxa nominal em efetiva. Ou seja, quando os juros são incorporados ao capital inicial, o valor a receber será maior do que o indicado pela taxa nominal.

Também podem estar inclusos no valor do financiamento:

  1.  Taxas de administração do banco (calculadas nas parcelas)
  2. Seguros de vida (morte e invalidez) e do imóvel
  3. Taxa de juros anual contratual e praticada pela instituição financeira
  4. Variação de juros atrelada a um índice como TR (Taxa Referencial), IGPM (Índice Geral de Preços do Mercado) ou IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo).
  5. O tempo de financiamento também interfere nos juros. Por isso, prazos muito longos podem colocar o consumidor em uma promoção às avessas. Alongar o prazo de financiamento pode quase triplicar a dívida, já que ficará mais tempo pagando juros.

Quais são as taxas de juros?

As taxas de juros variam todos os dias de acordo com a situação política econômica do país, mas você consegue conferir as taxas atualizadas no site do banco central. Confira:

Sistemas de amortização e Saldo devedor

Ao assinar a compra de um imóvel financiado, o consumidor precisa optar também por um sistema de amortização do empréstimo que tomou do banco.

Os sistemas mais comuns são:

  • SAC: as prestações são mais altas no início e menores no final, porque é feita uma redução mensal do valor financiado e uma diminuição progressiva dos juros.
  • Tabela Price: as primeiras parcelas começam mais baixas e vão aumentando até o final, porque o cálculo é feito com redução de juros e aumento da amortização.
  • Sistema Sacre: as prestações começam mais altas e terminam mais baixas, porque os juros e as amortizações do saldo devedor são reduzidos gradativamente.

Em todos os sistemas, o consumidor pode amortizar ou quitar o saldo devedor a qualquer momento do contrato, evitando o pagamento de mais juros no financiamento.

Com o SFH e nos Programas Habitacionais e Também é possível fazer a amortização ou quitação da dívida com a utilização de recursos próprios do FGTS a cada 2 anos.

Em todos, o comprador paga juros em cima do saldo devedor total, mas a forma de cálculo é diferente em relação às parcelas e ao montante da dívida.

Quais as vantagens e desvantagens de se fazer um crédito imobiliário?

A principal vantagem de fazer um crédito imobiliário para adquirir sua moradia é poder utilizar imediatamente a propriedade, mesmo sem ter o valor total que deverá ser pago pelo imóvel.

Para alguns trabalhadores de carteira assinada outra vantagem é a possibilidade de facilitar o pagamento do imóvel ao utilizar os recursos do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço). O governo possibilita ao cidadão a retirada do saldo em circunstâncias específicas, e a compra de um imóvel é uma delas.

Por outro lado, para muitas pessoas, fazer uma dívida tão alta, por um prazo tão longo, não é a escolha mais interessante. Quanto maior o parcelamento, mais juros sob juros você paga e se o seu tipo de seu financiamento possuir variação de juros atrelada a um índice, as parcelas podem ficar mais caras de acordo com a situação econômica do país.

Para os Servidores Públicos ou das Forças Armadas sempre recomendo comprar seu imóvel usando o crédito consignado, que tem muito mais vantagens que o financiamento imobiliário. Veja as principais:

  • O imóvel passa a ser seu desde o primeiro dia da compra, não fica alienado ao banco;
  • Taxas fixas, não há risco de aumentar o valor da parcela;
  • O prazo máximo do consignado é de 96 meses, enquanto no financiamento de imóvel são 30/35 anos, nesse período é possível comprar 2 apartamentos com o consignado.

Quer saber mais sobre comprar seu imóvel com o crédito consignado?

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